Die Zinsen schnell gestiegen, Immobilien in der Folge unter Druck, niedrigere Beleihungswerte, größere Puffer – eine Gemengelage, die Gelegenheiten schafft. Jedoch immer im Auge zu behalten: Kreditsicherheiten, Bonität der Mieter, Stärke der Sponsoren. Andreas Mittler bringt drei gute Nachrichten, mahnt zu Realismus schon beim Underwriting – und meidet ein ganz bestimmtes Segment.
Selten haben wir das Umfeld für die gewerbliche Finanzierung von Immobilien so vielversprechend eingeschätzt wie im Augenblick. Gleich drei Gründe sprechen unserer Ansicht nach dafür, dass institutionelle Investoren über gewerbliche Immobilienkredite für ihre Portfolios nachdenken sollten. Fangen wir mit dem offensichtlichsten Grund für ein Investment in Real Estate Debt an: Die Zinsen sind gestiegen.
Höhere Zinsen sollten die Renditen stützen
Seit Juli 2022 hob die Europäische Zentralbank den Leitzins um 450 Basispunkte an. Das ist eine der aggressivsten Zinserhöhungen in der Geschichte. Diesem Erhöhungszyklus vorausgegangen waren mehrere Jahre historisch niedriger Zentralbankzinsen – so etwa während der globalen Finanzkrise von 2008 bis 2009 und zuletzt während der Corona-Krise von 2020 bis 2021.
Keine Frage, je nachdem wie sich Preise und Wirtschaft in den nächsten Monaten entwickeln, werden die Zinsen auch wieder sinken. Aber es ist äußerst unwahrscheinlich, dass das Niveau erneut bei nahe Null liegen könnte (s. Abb.). Für Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen und andere institutionelle Investoren sind das gute Voraussetzungen, um höhere laufende Erträge aus Immobilienkrediten erzielen zu können.
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Der Rückgang der Immobilienpreise führt zu einer reduzierten Basis
Eng verbunden mit den höheren Zinsen und einer erwarteten globalen Abschwächung der Wirtschaft sind die Immobilienbewertungen, die seit Anfang 2022 in fast allen wichtigen Märkten gesunken sind.
„Die Beleihungswerte werden vermutlich nicht mehr so hoch sein wie zum Höchststand des Marktes.“
In den USA etwa fielen die Preise für private Gewerbeimmobilien seit ihrem Höchststand im März 2022 um durchschnittlich 16%, wobei sich die einzelnen Immobiliensegmente unterschiedlich entwickelten.1 Die gute Nachricht für Investoren: Aus den genannten Gründen werden die Beleihungswerte vermutlich nicht mehr so hoch sein wie zum Höchststand des Marktes.
Investoren sollten allerdings berücksichtigen, dass die Immobilienpreise kurzfristig noch weiter zurückgehen könnten. Dann nämlich, wenn die Zinsen länger hoch bleiben und sich die Wirtschaft erst weiter abschwächt, bevor sie sich wieder erholt.
Das aktuelle Umfeld erhöht die relative Attraktivität von Immobilienkrediten innerhalb der gesamten Kapitalstruktur von Immobilien.“
In einem solchen Umfeld müssen Investoren vor allem auf die Qualität der Kreditsicherheiten, die Bonität der Mieter und die Stärke der Sponsoren achten. Zudem sollten sie aktuell schwierige Sektoren wie Büroimmobilien meiden und bereits im Underwriting den Verkehrswert der Immobilie realistisch einschätzen.
Auch hier eine gute Nachricht für Investoren: Das aktuelle Umfeld erhöht die relative Attraktivität von Immobilienkrediten innerhalb der gesamten Kapitalstruktur von Immobilien. So können etwa Beleihungsgrenzen von 50 bis 65% für Neukredite ein wirksamer Puffer bei möglichen kurzfristigen Preisrückgängen sein.2
Strengere Bankregulierung könnte Zurückhaltung bei der Kreditvergabe zur Folge haben
Auch die strengere Regulierung der Banken trägt ihren Teil dazu bei, Immobilienkredite für institutionelle Investoren attraktiver zu machen. Nach der globalen Finanzkrise zogen die Aufsichtsbehörden die Zügel an – in der Folge gingen einige der aggressiveren Finanzierungsaktivitäten bei Gewerbeimmobilien zurück. Und die Bankenzusammenbrüche im Frühjahr 2023 setzten insb. in den USA, aber auch in der Schweiz eine Debatte um schärfere Regeln in Gang.
In den USA sollen nach dem Willen der nationalen Bankenaufsicht große US-Banken mit einer Bilanzsumme von 100 Mrd. US-Dollar und darüber mehr langfristige Schuldtitel halten, um die Widerstandsfähigkeit der Finanzinstitute zu erhöhen und Bankzusammenbrüche zu verhindern. Zudem sollen sie Standardmodelle für die Risikokalkulation, etwa für Kredit- und Marktrisiken, operative Risiken und Risiken im Zusammenhang mit dem Einsatz von Finanzderivaten verwenden. Auch nicht realisierte Gewinne und Verluste aus bestimmten Wertpapieren sollen sie künftig in ihren Büchern bei der Berechnung der Kapitalausstattung berücksichtigen.3 Denn die Nichtberücksichtigung nicht realisierter Gewinne war ein verstecktes Risiko bei den Bankzusammenbrüchen im Frühjahr 2023.
Die Umsetzung solcher regulatorischer Vorgaben bedeutet für die Banken einen großen Aufwand und ist sehr kostspielig. Das könnte zu einer größeren Zurückhaltung bei der Kreditvergabe führen. In den USA entfällt etwa die Hälfte des ausstehenden Immobilienkreditvolumens auf Bankkredite4, im asiatisch-pazifischen Raum und in Europa, dem Nahen Osten und Afrika ist der Anteil noch höher. Dritte gute Nachricht für institutionelle Investoren: Ein Rückzug der Banken eröffnet Chancen für Kreditgeber außerhalb des Bankensektors.
Nicht ob, sondern wie – und mit wem
Nach Ansicht von Invesco stellt sich für institutionelle Investoren weniger die Frage, ob sie in die Anlageklasse investieren sollten, sondern wie sie das sinnvoll bewerkstelligen können. Eine mögliche Lösung könnte die europäische Real Estate Debt Strategie von Invesco sein.
Die Strategie bietet einen innovativen Ansatz für eine ansonsten illiquide Anlageklasse: Die offene Struktur ermöglicht eine höhere Liquidität als sonst verfügbar. Diese Direct Lending-Strategie konzentriert sich auf qualitativ hochwertige Immobilien und ausschüttungsfähige laufende Erträge und verfolgt einen ‚Credit-over-Yield‘-Ansatz, der den Kapitalerhalt in den Vordergrund stellt. Außerdem investiert die Strategie in Immobilienkredite, hinter denen Immobilien mit sehr guten ESG-Kennzahlen stehen.
Erfahrung zählt: Mit mehr als 600 Immobilienexperten in 21 Ländern und 40 Jahren Erfahrung an den Immobilienmärkten kennt Invesco Real Estate die lokalen Besonderheiten, aus denen sich Anlagechancen ergeben. Wir decken ein breites Spektrum an Strategien ab, von Core- bis zu Value-Add-Strategien, Eigen- und Fremdkapital, börsennotiert und außerbörslich. Erfahren Sie mehr von Invesco Real Estate.
Der Autor ist Head of Private Markets Distribution Germany, Invesco.
Kontakt:
Albrecht Bassewitz
Head of Corporate & Pensions Germany
Tel: +49 69 29807 176
Email: Albrecht.Bassewitz@invesco.com
Internet: www.de.invesco.com
Advertorial mit freundlicher Unterstützung von:
Von Autorinnen und Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf PENSIONS●INDUSTRIES:
Ist das noch Indexing? Quo vadis, Munis: Senior Secured Loans: Schwellenländer ja. Real Estate Debt? Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen. Potenzial für attraktive regelmäßige Erträge und für Wertzuwachs in einem Umfeld längerfristig höherer Zinsen: European Living – oder … Ein guter Immobilien-Jahrgang, und … Mit Direct Lending im US Core Middle Market ... Anleihen 2023: Faktoranlagen für Unternehmensanleihen: Global Real Estate: ‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios Senior Secured Loans: Direct Lending und ESG: Mit Alternativen Anlagen … Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation: Das Büro ist tot. Stabilität und Wachstum Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren Pensions & Assets:
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Fußnoten
1 Commercial Property Price Index® von Green Street, Stand: 15. September 2023. Der Index ist eine Zeitreihe der nicht gehebelten Werte von Gewerbeimmobilien in den USA, die die Preise erfasst, zu denen gewerbliche Immobilientransaktionen derzeit verhandelt und abgeschlossen werden. Eine Direktanlage in einen Index ist nicht möglich.
2 Bei Immobilienkrediten ist ein Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) von 50 bis 65% für vorrangige Kredite üblich.
3 Federal Reserve Board, „Agencies request comment on proposed rules to strengthen capital requirements for large banks“ 23. Juli 2023.
4 Quelle: Federal Reserve Flow of Funds, Stand Juni 2023.
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Stand der Daten: 20. Februar 2024, Quelle: Invesco, sofern nicht anders angegeben.
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