… Anleger denn die Chancen des aktuellen Marktumfeldes? Kevin Grundy, Managing Director Fund Management Europe bei Invesco Real Estate, erläutert das aktuelle Immobilienmarktumfeld und die derzeit interessante Marktdynamik. „Ich investiere jetzt seit mehr als 20 Jahren in Value Add-Immobilien und habe in dieser Zeit nur selten ein so spannendes Marktumfeld gesehen.“
Tatsächlich befinden sich die Immobilienmärkte derzeit mitten in einer Phase der Neubewertung, die sehr wenig mit den zugrunde liegenden Immobilienobjekten zu tun hat, sondern einem externen Faktor geschuldet ist – den steigenden Zinsen.
Der deutliche Anstieg der Zinsen in den vergangenen 18 Monaten hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise in Europa um bis zu 50% niedriger sind als vor zwei Jahren. Angesichts dieser Volatilität mögen einige die Anlageklasse zuletzt gemieden haben. Wir sind jedoch der Ansicht, dass diese Entwicklung attraktive Möglichkeiten für erfahrene Manager eröffnet, qualitativ hochwertige Immobilien zu günstigen Preisen zu erwerben – insbesondere im „Value-Add“-Bereich (wertschöpfende Strategien).
Könnte 2024 das nächste 2014 sein?
Immobilienanleger haben in der Vergangenheit nach Marktkorrekturen in der Regel von überdurchschnittlichen Renditen profitiert. Die untenstehende Abbildung verdeutlicht dies.
Die Grafik nutzt Branchendaten von INREV und zeigt die Fünfjahresrenditen von Value Add-Fonds in Europa zu verschiedenen Startzeitpunkten. Wie man sieht, gibt es ein klares Outperformance-Muster für Fonds, die im Anschluss an die globale Finanzkrise und vor allem im Nachgang der Eurokrise im Jahr 2013 investiert haben.
Die untenstehende Abbildung bezieht sich zwar speziell auf Value Add-Portfolios, die Fünfjahresrenditen von Core-Portfolios zeigen jedoch ein ähnliches Muster. Selbst wenn wir die Renditeverschiebung berücksichtigen, zeigt die Auswertung immer noch ein klares Outperformance-Muster.
Diese Outperformance ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen – nicht zuletzt die Fähigkeit, von Fehlbewertungen zu profitieren, zu denen es bei geringeren Transaktionsvolumina kommen kann. Darüber hinaus verfügen Investoren wie Invesco Real Estate über die erforderlichen Ressourcen, um wertsteigernde Investitionsprojekte für Immobilien aufzulegen, die von einer Neupositionierung profitieren könnten. Dagegen fehlt weniger erfahrenen Immobilieneigentümern in wirtschaftlich turbulenten Zeiten möglicherweise das Vertrauen, solche kapitalintensiven Projekte in Angriff zu nehmen, und sie machen sich stattdessen auf die Suche nach einem Käufer.
Wir rechnen 2024 mit einer ähnlich starken Performance wie nach der Eurokrise und glauben, dass Anleger diese Chance mit einem vorsichtig offensiven Ansatz nutzen können.
Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Nutzen Investoren die aktuellen Bewertungschancen?
Die obige Analyse macht deutlich, welche Chancen sich bieten – aber nutzen die Anleger dieses Marktumfeld? Kevin Grundy beantwortet diese Frage so: „Wir meinen, dass sie das sollten, leider sind aber viele dazu nicht in der Lage.“
Viele Anleger sähen sich dazu gezwungen, mit ihren bestehenden Portfolios in der Defensive zu bleiben. „Es gibt zwei Seiten der Medaille“, fügte Grundy hinzu. „Wenn man auf einem von Verwerfungen geprägten Markt etwas mit einem Preisnachlass kauft, hat man als Käufer einen großen Vorteil.” Als Verkäufer bereite einem das dagegen Kopfschmerzen. „Leider befinden sich derzeit viele auf der Verkäuferseite“, so Grundy.
„Davon auszugehen, dass man nicht das
perfekte Timing haben wird, reicht nicht.“
Bei der Suche nach Chancen kommt es jedoch immer noch vor allem auf eine gründliche Fundamentalanalyse an. Da ein genaues Market Timing nicht möglich ist, muss man alles gut durchrechnen. Dazu gehört die Betrachtung von Faktoren wie die Wiederbeschaffungskosten genauso wie die Durchführung von Sensitivitätsanalysen für Mieten und Renditen.
„Davon auszugehen, dass man nicht das perfekte Timing haben wird, reicht nicht – man sollte davon ausgehen, dass das eigene Timing ziemlich schlecht sein wird, und einen Renditepuffer einbauen“, betont Grundy. Mit einem derartigen Ansatz könne man als Investor gute Ergebnisse erzielen, auch wenn sich der eigene Marktausblick als falsch erweisen sollte.
Investitionen in hochwertige Immobilien
Im aktuell schwierigen makroökonomischen Umfeld ist es für Anleger wichtiger denn je, qualitativ hochwertige Immobilienobjekte zu identifizieren. Die Finanzmärkte stellen sich bereits darauf ein, dass die Zinsen noch länger als zuvor erhofft auf einem höheren Niveau bleiben werden und sich das Wirtschaftswachstum kurzfristig kaum deutlich erholen wird.
Das schwächere BIP-Wachstum könnte das Interesse an bestimmten Immobiliensektoren dämpfen. Wir glauben jedoch, dass die Nachfrage in einigen Mietergruppen stark bleiben wird. Unsere Anlagestrategien zielen auf die Identifizierung von Objekten ab, die von einer stabilen Mieternachfrage und anhaltenden Marktliquidität profitieren dürften.
Dazu legen wir den Fokus auf Immobilien, die vom demographischen Wandel, der Urbanisierung und dem technologischen Fortschritt profitieren werden. Außerdem tätigen wir gezielte Investitionen, um unsere Objekte so zu positionieren, dass sie die steigenden Anforderungen an Effizienz und Nachhaltigkeit erfüllen. Wir glauben, dass wir mit diesem Ansatz gut aufgestellt sind, um in diesem Marktumfeld erfolgreich zu investieren.
Die Bedeutung von Nachhaltigkeit
Am Beispiel nachhaltiger Gebäude lässt sich das obige Konzept gut verdeutlichen. Die Nachfrage nach energieeffizienten, nachhaltigen Immobilien wächst, aber das Angebot ist gering. Den Mietern ist daran gelegen, ihre Kosten durch die Anmietung effizienterer Gebäude zu senken, und viele sind bereit und in der Lage dazu, dafür höhere Mieten zu zahlen.
Durch Investitionen in nachhaltige und effiziente Immobilien oder ihre Neupositionierung können wir den Wert dieser Objekte steigern und die Mieternachfrage bedienen. Außerdem verbessern wir so die Voraussetzungen für einen späteren Verkauf der Objekte.
Zu den aktivsten Käufern von Immobilien gehören Pensionskassen und Versicherungsunternehmen, von denen viele Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen. Dies ist nur ein Beispiel dafür, wie wir unsere Anlagestrategien auf langfristige Wachstumsthemen ausrichten.
Erfahren Sie mehr über Invesco Real Estate
Seit 40 Jahren arbeitet Invesco Real Estate aktiv mit seinen Kunden zusammen und verwaltet heute ein Vermögen von über 90 Mrd. US-Dollar. Wir sind in mehr als 21 Märkten weltweit vor Ort präsent und decken ein breites Spektrum an Strategien ab, von Core- bis zu Value Add-Strategien, Eigen- und Fremdkapital, börsennotiert und nicht börsennotiert. Erfahren Sie mehr.
Der Autor ist Managing Director Fund Management Europe, Invesco Real Estate.
Kontakt:
Johannes Heib
Senior Sales Manager
Invesco Asset Management Deutschland GmbH
An der Welle 5
60322 Frankfurt
T: +49 69 29 807 184
E: Johannes.Heib@invesco.com
Internet: www.de.invesco.com
Advertorial mit freundlicher Unterstützung von:
Von Autorinnen und Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits aufLEITERbAV:
Schwellenländer ja. Real Estate Debt? Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen. Potenzial für attraktive regelmäßige Erträge und für Wertzuwachs in einem Umfeld längerfristig höherer Zinsen: European Living – oder … Ein guter Immobilien-Jahrgang, und … Mit Direct Lending im US Core Middle Market ... Anleihen 2023: Faktoranlagen für Unternehmensanleihen: Global Real Estate: ‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios Senior Secured Loans: Direct Lending und ESG: Mit Alternativen Anlagen … Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation: Das Büro ist tot. Stabilität und Wachstum Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren Pensions & Assets:
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Wesentliche Risiken
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.
Immobilien oder Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit verkauft werden, sodass Anleger nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien oder Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht eines unabhängigen Schätzers und wird möglicherweise nicht realisiert.
Wichtige Informationen
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Stand der Daten: 17. November 2023, Quelle: Invesco, sofern nicht anders angegeben.
Dies ist Marketingmaterial und kein Anlagerat. Es ist nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Anlageklasse, eines Wertpapiers oder einer Strategie gedacht. Regulatorische Anforderungen, die die Unparteilichkeit von Anlage- oder Anlagestrategieempfehlungen verlangen, sind daher nicht anwendbar, ebenso wenig wie das Handelsverbot vor deren Veröffentlichung. Die hier geäußerten Ansichten und Meinungen beruhen auf den aktuellen Marktbedingungen und können sich jederzeit ändern.
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Herausgegeben in Deutschland von Invesco Asset Management Deutschland GmbH, An der Welle 5, D-60322 Frankfurt am Main.
EMEA 3249447/2023
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