Ja, während der Coronakrise war das Homeoffice sinnvoll und notwendig. Nein, in der neuen Normalität nach Ende der Pandemie werden Remote-Working-Konzepte nicht verschwinden – und trotzdem wird es keinen drastischen langfristigen Rückgang der Büronutzung geben. Robert Stolfo von Invesco Real Estate bezieht Position.
Büroimmobilien stellen traditionell immer noch den größten Sektor in der Allokation institutioneller Investoren. Die Art und Weise, wie Unternehmen Büros nutzen, wird sich jedoch ändern – und damit die Anforderungen, die sie an Büros stellen.
Das geht aus zahlreichen Hintergrundgesprächen und vertieften Diskussionen hervor, die Invesco Real Estate mit Marktteilnehmern, insbesondere mit Vermietungsmaklern und Strategieberatern in verschiedenen europäischen Märkten geführt hat.
Es wird deutlich, dass zwar viele Büromieter ihren Flächenbedarf überdenken, aber fast alle zunehmend Wert auf Lage, Qualität und Effizienz der genutzten Flächen legen. Dabei wird das Thema Nachhaltigkeit immer wichtiger. Immobilien spielen für die Verringerung der CO2-Emissionen eine große Rolle. Invesco Real Estate selbst unternimmt große Anstrengungen, um Energie- und Wasserverbrauch sowie Abfallaufkommen zu überwachen. Für seine Portfolios sucht das Unternehmen nur Immobilien, die bereits hohe Umwelt-, Sozial-, Governance-Standards erfüllen und eine hohe Resilienz (ESG+R) aufweisen oder ein klares Potenzial für Verbesserungen haben.
Orte der Begegnung
Die Zukunft der Immobilie wird indes nicht nur von Schadstoffemissionen und damit vom E in ESG abhängen, sondern auch vom S, das immer mehr in den Fokus rückt. Es geht um das Wohlbefinden der Nutzer und darum, wie Immobilieneigentümer in schwierigen Zeiten mit Mietern und lokalen Gemeinschaften zusammenarbeiten. Es geht um die soziale Wirkung von Immobilien. Bestimmte Objekte bieten Potenzial für eine Standortaufwertung, von der auch die Gemeinschaft vor Ort profitiert.
In den meisten Fällen werden Firmen nicht zu dem Niveau der Büronutzung zurückkehren, wie es vor Corona üblich war. Gleichzeitig werden nicht alle nur noch auf Remote-Working setzen. Aus diesem Grund wird der Zweck von Büros künftig darin bestehen, Identität zu stiften und die Unternehmenskultur und Zusammenarbeit von Teams zu stärken.
Dazu werden Büroräume Orte der Begegnung für eine bedeutende Anzahl von Mitarbeitern sein müssen, die regelmäßig am gleichen Ort zusammenkommen, anstatt bürounabhängig zu arbeiten. Es werden mehr Gemeinschaftsflächen und Räume für Treffen und gemeinsames Arbeiten benötigt.
Determinanten der Nachfrage
Es gibt eine ganze Reihe von Faktoren, die die Nachfrage nach Büroflächen und deren Ausstattung bestimmen. Dazu zählen unter anderem die Anzahl der bereitgestellten Arbeitsplätze, deren Verdichtung, Branchencluster sowie die Flexibilität der Mietverträge.
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Was die Anzahl der bereitgestellten Arbeitsplätze betrifft, ist oft zu hören, dass die wachsende Zahl an bürounabhängig arbeitenden Beschäftigten den Trend zum „Hotdesking“ verstärkt. Hierbei hat nicht mehr jeder Mitarbeiter einen festen eigenen Arbeitsplatz, sondern teilt ihn mit anderen. Das könnte die Gesamtnachfrage reduzieren. Andererseits wird die Remote-Working-Zeit der Mitarbeiter nicht gleichmäßig über die Woche verteilt sein. Daher muss die Spitzenbelegung und nicht die Durchschnittsbelegung im Vordergrund stehen. Wenn Mitarbeiter 30 Prozent der Zeit von zu Hause aus arbeiten, bedeutet das nicht, dass 30 Prozent weniger Schreibtische in einem Büro benötigt werden, zumal allgemein erwartet wird, dass der Dienstag und Mittwoch die beliebtesten Büroarbeitstage sein werden und der Freitag der bevorzugte Homeoffice-Tag.
Die jedem Arbeitnehmer zugestandene Bürofläche wird sich vermutlich verändern, und der Einzelne künftig wahrscheinlich wieder mehr Platz bekommen. Der Trend hin zu einer Verdichtung der Arbeitsplätze in Großraumbüros dürfte aus gesundheitlichen Bedenken spürbar zurückgedreht werden. Wie sich dies auf die Nachfrage nach Büroflächen insgesamt auswirkt, hängt von der relativen Verdichtung im jeweiligen Büromarkt ab, die zum Teil durch lokale kulturelle Gepflogenheiten und Regulierungen vorangetrieben wurde. In einigen Märkten ist z.B. vorgeschrieben, dass sich die Schreibtische innerhalb eines bestimmten Abstands zu einer natürlichen Lichtquelle befinden müssen.
Ein großer Nachfragetreiber sind Branchencluster. Technologiefirmen haben für eine hohe Nachfrage nach Büroflächen in Tech-Clustern gesorgt. Jetzt sind auch in Europa Tendenzen zu einer stärkeren Cluster-Bildung in Branchen wie Technologie und Life Science zu erkennen, so wie es das Silicon Valley vorgemacht hat. In den Gesprächen von Invesco Real Estate mit den Marktteilnehmern wurde außerdem deutlich, dass Büronutzer, die aktuell nach geeigneten Flächen suchen, Wert auf flexiblere Mietverträge sowie zusätzliche Ausstattung und Infrastruktur legen.
Fazit
Büros bleiben der Dreh- und Angelpunkt einer gelebten Unternehmenskultur und werden für die Gewinnung und Bindung von Nachwuchskräften immer wichtiger. Dabei dürften nachhaltige, moderne, flexibel gestaltbare Büroobjekte in zentralen, sehr gut angebundenen Lagen und einem attraktiven Umfeld die Gewinner sein – und andererseits periphere, nicht ideal angebundene, wenig flexible Backoffice-Standorte unter starken Druck bis hin zur Obsoleszenz geraten.
Unternehmen, die sich einen harten Kampf um die besten Mitarbeiter liefern, dürften deren Erwartungen an ihre Arbeitsumgebung noch mehr Beachtung schenken. Künftig werden Büros Orte für Begegnung, kreativen Austausch und Zusammenarbeit sein müssen.
Weitere Informationen zum Umgang von Invesco mit dem Europäischen Büroimmobilienmarkt unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit und der Werthaltigkeit als Büromarkt der Zukunft finden sich hier.
EMEA 2204/2021
Der Autor ist Managing Director – Client Portfolio Management der Invesco Real Estate.
Von ihm und anderen Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf LEITERbAV:
Schwellenländer ja.
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Investoren profitieren von Vielfalt, Liquidität und Diversifizierung
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Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation:
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Stabilität und Wachstum
mit europäischen Wohnimmobilien
von Christian Eder, 25. November 2020
Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren
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Pensions & Assets:
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Von Martin Kolrep, Erhard Radatz und Alexander Atobrhan, in der Tactical Advantage Vol 4, Juni 2020.
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