… könnte der 2024er der nächste 2009er werden? Die Anlageklasse Real Estate befindet sich in einer ambivalenten Phase. Eigentümern mit unterschiedlich gelagertem Verkaufsdruck stehen eigenkapitalstarke Investoren gegenüber, die von sektoraler Nachfragedichte profitieren könnten. Dabei spielen auch die oft kostspieligen ESG-Anforderungen eine Rolle, erläutert Henrik Haeuszler.
Auf den europäischen Immobilienmärkten konnten Investoren nach vergangenen Marktkorrekturen jeweils von überdurchschnittlichen Renditen profitieren. Wir sind davon überzeugt, dass das kommende Jahr 2024 ähnlich hohe Renditen bieten könnte, sobald der europäische Immobilienmarkt die aktuelle Marktkorrektur hinter sich gelassen hat.
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Aus der aktuellen Marktvolatilität ergeben sich kurzfristige Möglichkeiten, von motivierten Verkäufern zu profitieren, die sich (beispielsweise) mit den folgenden Situationen konfrontiert sehen:
1. Refinanzierung: Gestiegene Zinsen und ein relativ hoher Anteil an Fremdfinanzierung können sich negativ auf bisher attraktive Ergebnisprognosen auswirken. Hier kann es sinnvoll sein, diese Objekte an eigenkapitalstarke Käufer rechtzeitig zu veräußern. Die Bayes Business School schätzt diese Finanzierungslücke allein für UK innerhalb der nächsten fünf Jahre auf 5-7 Mrd. £ pro Jahr.1) Invesco Real Estate (IRE) geht von einem ähnlichen Refinanzierungsvolumen in Deutschland aus.
2. Performance Ziele: Insbesondere IRR-Ziele von geschlossenen Fonds können in der aktuellen Korrekturphase unter Druck geraten. Typischerweise entstehen solche Situationen bei Eigentümern, die einen Verkaufsdruck aufgrund einer endenden Fondslaufzeit haben. Hier kann es ebenfalls sinnvoll sein, diese Objekte an eigenkapitalstarke Käufer rechtzeitig zu veräußern.
3. ESG: Viele, insb. große, kapitalstarke Unternehmen habe anspruchsvolle Klimaziele. Die Erreichung kann durch Mietflächen mit hohen ESG-Standards unterstützt werden, die Nachfrage nach solchen Immobilien ist entsprechend relativ hoch. Dies kann zukünftig noch durch eine zunehmend strengere Regulatorik verstärkt werden. Hierzu werden nicht nur Investitionsmittel, sondern auch spezifische Kompetenzen gebraucht. Oft ist beides nicht vorhanden, und es kann sinnvoll sein diese Objekte an eigenkapitalstarke Käufer rechtzeitig zu veräußern, welche auch die entsprechende ESG-Expertise im Unternehmen haben.
Interessante Sektoren
Die Auswirkungen des demografischen Wandels und der Urbanisierung auf die Asset-Klasse Immobilien sind nicht nur auf den Bereich Wohnen beschränkt, wo wir eine steigende Nachfrage nach flexiblem und modernem Miet-Wohnraum sehen.
„Die Abwicklung von Online-Bestellungen erfordert etwa doppelt so viel Lagerfläche wie der traditionelle stationäre Einzelhandel.“
So ist bspw. auch eine zunehmende Überlastung der städtischen Liefernetze zu beobachten. Die fortschreitende Urbanisierung erhöht die Nachfragedichte, und gleichzeitig steigen die Anforderungen durch das Wachstum des Online-Handels. Verschärft wird dies durch das begrenzte Angebot an Logistikflächen in Großstädten, da zentrumsnah gelegene Industriegebiete in den letzten Jahrzehnten umgewidmet wurden. Die Abwicklung von Online-Bestellungen erfordert etwa doppelt so viel Lagerfläche wie der traditionelle stationäre Einzelhandel. Darüber hinaus ist die Verkehrsanbindung von entscheidender Bedeutung: Für einen Mieter rechtfertigt eine Einsparung von 1% bei den Zustell- oder Transportkosten eine um 10% höhere Miete.
Wir sind generell der Ansicht, dass die Sektorallokation als wesentliche Determinante für die Gesamterträge nicht mehr entscheidend sein wird. Investoren sollten sich daher nicht mehr allein darauf konzentrieren, sondern vielmehr Gewinner innerhalb der einzelnen Sektoren identifizieren.
So existieren bspw. im besprochenen Logistiksektor große Unterschiede bei den Renditeaussichten zwischen F&E-Flächen, Kühllagern und urbaner Logistik.
Mit anderen Worten: Auf die Details innerbetrieblicher Expertise kommt es an.
Faktor ESG
Kaufgelegenheiten ergeben sich besonders bei Eigentümern, die selbst nicht in der Lage sind, zu investieren, um die steigenden ESG-Anforderungen zu erfüllen. Dabei nutzen wir die lokale Expertise in unseren Kernmärkten. Wir managen dabei alle Immobilienchancen und -risiken, abgesehen vom Standort.
Wir platzieren dabei im Grunde am Ende unserer Maßnahmen am Objekt ein AAA-Asset (A-Location, A-Mieterprofil, A-ESG-Gebäudequalität) für einen Core-Exit in einen ESG-bewussten Markt. Was unsere Expertise im Core-Markt angeht, verweisen wir auf unsere offene europäische Core-Strategie (s. Tabelle) mit einem Volumen von ca. 5 Mrd. Euro, die in den letzten 12 Monaten eine Outperformance von mehr als 10% gegenüber dem MSCI-PEPFI-Index erzielte und kürzlich das beste ESG-Rating (von 44 Portfolios) erhielt.2)
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Fazit
Das Jahr 2023 erweist sich zwar als volatil, aber die Einbrüche an den Kapitalmärkten bieten unserer Meinung nach für professionelle und agile Anleger auch überdurchschnittliche Investitionsmöglichkeiten.
Darüber hinaus sind wir davon überzeugt, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen erhebliche Diversifikationsvorteile bieten, aber auch, dass Diversifikationsvorteile über alle Immobilienmärkte und -sektoren hinweg bestehen.
Die professionelle und individuelle Objektauswahl ist von entscheidender Bedeutung, da wir eindeutig ein Auseinanderdriften der Erträge innerhalb von Sektoren und Märkten beobachten.
Daher ist eine fundierte lokale Marktkenntnis erforderlich, um attraktive Möglichkeiten, die sich heute bieten, effizient auszuschöpfen.
Mit einem verwalteten Vermögen von ~ 90 Mrd. US-Dollar ist Invesco Real Estate einer der größten Immobilien-Investmentmanager der Welt. Unser Angebot umfasst Core- und ertragsstärkere Immobilienstrategien, Real Estate Debt, börsennotierte Immobilienwertpapiere sowie sektorspezifische Strategien. Erfahren Sie mehr!
Der Autor ist Senior Director Real Estate bei Invesco.
Kontakt:
Thomas C. Adler
Team Head Pensions & Treasury Germany
Invesco Asset Management Deutschland GmbH
An der Welle 5
60322 Frankfurt
T: +49 (0)69 29 807 137
Internet: www.de.invesco.com
Von ihm und anderen Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf LEITERbAV:
Schwellenländer ja. Real Estate Debt? Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen. Potenzial für attraktive regelmäßige Erträge und für Wertzuwachs in einem Umfeld längerfristig höherer Zinsen: European Living – oder … Ein guter Immobilien-Jahrgang, und … Mit Direct Lending im US Core Middle Market ... Anleihen 2023: Faktoranlagen für Unternehmensanleihen: Global Real Estate: ‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios Senior Secured Loans: Direct Lending und ESG: Mit Alternativen Anlagen … Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation: Das Büro ist tot. Stabilität und Wachstum Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren Pensions & Assets:
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Von Martin Kolrep, Erhard Radatz und Alexander Atobrhan, in der Tactical Advantage Vol 4, Juni 2020.
Advertorial mit freundlicher Unterstützung von:
Fußnoten
1 Bayes Business School, Oktober 2022, The debt funding gap in the UK commercial real estate sector
2 Quelle: Invesco, GRESB, 5*-Rating Stand: 2022.
3 Rollierende 12-Monats-Wertentwicklung Invesco Real Estate European Strategie
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Wesentliche Risiken
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.
Immobilien oder Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit verkauft werden, sodass Anleger nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien oder Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht eines unabhängigen Schätzers und wird möglicherweise nicht realisiert.
Wichtige Informationen
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Stand der Daten: 15. Juni 2023, sofern nicht anders angegeben.
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Die hier geäußerten Ansichten und Meinungen beruhen auf den aktuellen Marktbedingungen und können sich jederzeit ändern.
Herausgegeben in Deutschland und Österreich von Invesco Asset Management Deutschland GmbH, An der Welle 5, D-60322 Frankfurt am Main. Herausgegeben in der Schweiz von Invesco Asset Management (Schweiz) AG, Talacker 34, 8001 Zürich, Schweiz.
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Die Invesco Asset Management Deutschland GmbH gehört zur Invesco Ltd., einer der weltweit größten unabhängigen Vermögensverwaltungsgesellschaften mit einem verwalteten Vermögen in Höhe von über 1.476,5 Mrd. US-Dollar (Stand: 31. Mai 2023).
EMEA 2960607/2023
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