Die Niederlande ziehen an: Dank attraktiver Renditechancen, geringer Ausfallraten und langer Laufzeiten richten professionelle Investoren den Blick verstärkt auf niederländische Wohngebäude-Hypothekendarlehen. Die Anlageklasse etabliert sich in institutionellen Portfolios. Jörg Schomburg erläutert.
„Zu Hause ist es am schönsten“, besagt ein Sprichwort in den Niederlanden – das neben den dort heimischen institutionellen Investoren in den vergangenen Jahren auch ausländische Akteure zunehmend berücksichtigt haben. Und zwar aus gutem Grund:
Der niederländische Markt für Wohngebäude-Hypothekendarlehen überzeugt mit attraktiven Renditeaufschlägen von 190 Basispunkten gegenüber niederländischen Staatsanleihen1) bei historisch niedrigen Ausfallraten2). Außerdem sind Hypothekenanleihen mit ihrer langen Duration und den (je nach Regulierung des Investors unterschiedlichen, aber meist geringen) Eigenkapitalanforderungen gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren interessant.
Angesichts dieser Stärken ist es nicht verwunderlich, dass bankfremde Kreditgeber wie Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen niederländische Wohngebäude-Hypothekendarlehen mit wachsendem Interesse in ihre an den Verbindlichkeiten ausgerichteten Portfolios aufnehmen. Weiteren Rückenwind verleihen dieser Anlageklasse die dauerhaft niedrigen Zinsen sowie kreditgeberfreundliche rechtliche Bestimmungen.
Dynamische Marktentwicklung
Der Markt kann die wachsende Nachfrage durchaus bedienen: Niederländische Hypotheken für Wohngebäude umfassen derzeit ein Volumen von rund 650 Milliarden Euro. Dank einer starken Dynamik in der Kreditvergabe soll diese Summe bis 2025 auf 875 Milliarden Euro ansteigen3). Inländische Kredite in Höhe von 389 Milliarden Euro reichen jedoch nicht aus, um diesen Bedarf zu decken. Bereits 2015 entstand eine Finanzierungslücke von über 260 Milliarden Euro4).
Abb.: Europäische Hypothekenzinsen bei Hauskäufen.
Quelle: euro-area-statistics.org. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
In diese Lücke treten inzwischen verstärkt neue, bankfremde Kreditgeber – in Form von Versicherern und Pensionskassen aus dem europäischen Ausland und sogar darüber hinaus. Für diese neuen Marktakteure bestehen zahlreiche Vorteile – wie erwähnt vor allem milde Eigenkapitalvorschriften, lange Duration, geringe Ausfallraten und signifikante Renditeaufschläge.
Der Track Record des niederländischen Hypothekendarlehen-Marktes kann sich auf jeden Fall sehen lassen: Über mehr als 20 Jahre hinweg hat diese Anlageklasse stabile Cashflows geliefert 5).
Hypothekendarlehen diversifizieren Kreditportfolios
Die Diversifikation des Kreditportfolios ist ein weiteres Argument, das für diese Anlageklasse spricht. Denn das zugrundeliegende Risiko ist an individuelle Vermögenswerte geknüpft und nicht an Unternehmens- oder Staatsanleihen – in die regelmäßig ein Großteil der Fixed-Income-Portfolios investiert sind.
Zwischenfazit: In einem an den Verbindlichkeiten ausgerichteten institutionellen Portfolio können niederländische Hypothekendarlehen eine bedeutende Rolle einnehmen.
Keine Chance ohne Risiko…
Andererseits: Wo Chancen zu Buche schlagen, gilt es immer auch Risiken zu bedenken – und gegebenenfalls zu beherrschen. So können sich zum Beispiel Zahlungsrückstände negativ auf die Cashflows auswirken, auch wenn der niederländische Markt hier europaweit der zuverlässigste ist. Das belegen verschiedene Indizes, die auf Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS, durch Forderungen aus Wohngebäude-Hypothekendarlehen unterlegte Wertpapiere) basieren: In den vergangenen zwölf Jahren weisen die Niederlande die niedrigste Rate an Rückständen über 90 Tage auf. Zuletzt standen sogar weniger als 0,5 Prozent an Hypothekenzahlungen aus 6).
…doch Investoren profitieren von Zahlungszuverlässigkeit
Diese Zuverlässigkeit wirkt sich auch positiv auf andere Risiken aus, die mit der Anlageklasse verbunden sind. Beispielsweise ist die Verlustquote im Falle von Zahlungsausfällen und Veräußerungen in den vergangenen zehn Jahren nie über 0,15 Prozent gestiegen 7).
Zudem profitieren Kreditgeber in den Niederlanden von einem Vorfälligkeitsschutz: Wird eine Immobilie über einen neuen Geldgeber refinanziert, decken die fälligen Zahlungen den gegenwärtigen Wert des Zinsausfalls ab.
Ein langfristiger Anlagehorizont ist Voraussetzung
Professionelle Investoren, die sich für ein Engagement in niederländischen Wohnungsbau-Hypothekendarlehen entscheiden, sollten auf jeden Fall einen langfristigen Anlagehorizont haben – denn das entsprechende Portfolio wird im Regelfall kaum über Liquidität verfügen.
Eine weitere empfohlene Absicherungsstrategie: einen sorgfältigen Kreditvergabe- und Bearbeitungsprozess sicherstellen. Auf diese Weise lassen sich etwa Interessenskonflikte vermeiden, die ein „Originate-to-Distribute“-Modell (Kreditvergabe-Verbriefung-Verkauf) mit sich bringen kann.
Fazit: „In den Niederlanden ist es am schönsten“, zumindest mit Blick auf den Markt für Wohngebäude-Hypothekendarlehen – so könnte dank zahlreicher positiver Aspekte dieser Anlageklasse künftig das Motto vieler institutioneller Investoren lauten. Als Voraussetzung dafür sollten Chancen und Herausforderungen sorgfältig abgewägt, der Renditeaufschlag gegenüber heimischen Staatsanleihen betrachtet sowie – falls nötig – Maßnahmen zur Währungsabsicherung getroffen werden.
Der Autor ist Head of Institutional Sales Germany bei AXA Investment Managers in Frankfurt am Main.
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Jörg Schomburg
Head of Institutional Sales
Bleichstraße 2-4
60313 Frankfurt
Tel.: +49 69 90025 3123
Email: Joerg.Schomburg@axa-im.com
Internet: www.axa-im.de
FN 1) Stand: 13. Juli 2017.
FN 2) Quelle: Fitch Netherlands Mortgage Market Index Q4/2016.
FN 3) Quellen: Kames Capital und De Nederlandsche Bank, November 2016.
FN 4) Quellen: AXA IM, Aegon, Dezember 2016.
FN 5) Quelle: Moody’s Residential Mortgages Backed Securities, IPD UK Long Lease.
FN 6) Quelle: Fitch Netherlands Mortgage Market Index Q4/2016.
FN 7) Quelle: Fitch Netherlands Mortgage Market Index Q4/2016.
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Stand: 29.05.2017
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