Nach Jahren der Preiskorrektur eröffnen sich institutionellen Investoren wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Entscheidend ist jedoch nicht die Immobilienallokation allein, sondern ein aktiver Ansatz, der regionale, sektorale und objektspezifische Unterschiede konsequent nutzt. Wie dies zu unternehmen ist, erläutert Robert Stolfo.
Die europäischen Immobilienmärkte haben eine tiefgreifende Neubewertung durchlaufen. Höhere Zinsen, gestiegene Finanzierungskosten und sinkende Preise haben viele Marktteilnehmer zu einer Neuordnung ihrer Portfolios gezwungen.
Inzwischen ist die Ausgangslage jedoch gesünder als noch vor zwei Jahren: Bewertungen wurden neu kalibriert, die Preisfindung verbessert sich, und zwischen Ankaufsrenditen und Finanzierungskosten entsteht in Teilen des Marktes wieder ein positiver Abstand.
Gleichzeitig dürfte die Preisanpassung noch nicht in allen Märkten und Segmenten vollständig abgeschlossen sein. Anhaltend hohe Finanzierungskosten, geringe Transaktionsliquidität oder schwächere Fundamentaldaten könnten daher zu weiteren selektiven Abwertungen führen. Für langfristig orientierte Anleger wie Pensionseinrichtungen ist dies ein guter Zeitpunkt, ihre strategische Immobilienallokation neu zu prüfen.
„Die höheren Kosten werden Eigentümer unter Druck setzen.“
Dies trifft insb. aufgrund der aktuell erneut stark gestiegenen Finanzierungs- und Anleiheraten zu. Die höheren Kosten werden Eigentümer unter Druck setzen, sodass in den kommenden Quartalen vermehrt spannende Opportunitäten auf den Markt kommen dürften. Hier könnten Investoren sich einen attraktiven Ankaufspreis und einen guten Ankaufszeitpunkt sichern.
Die Preiskorrektur hat die Ausgangsbasis maßgeblich verbessert. Künftige Erträge dürften dennoch weitaus stärker aus laufendem Einkommen und Mietwachstum als aus Renditekompression entstehen.
„Die Wertentwicklung folgt anderen Treibern als jene von Aktien oder Anleihen.“
Immobilien bleiben ein wichtiger Diversifizierungsbaustein. Langfristige Mietverträge können stabile Cashflows liefern, indexierte Mieten einen gewissen Inflationsschutz bieten, und die Wertentwicklung folgt anderen Treibern als jene von Aktien oder Anleihen. Voraussetzung ist, Immobilien nicht als einheitliche Anlageklasse zu betrachten.
Die Unterschiede im Markt nehmen zu
Die entscheidende Veränderung gegenüber früheren Marktphasen liegt in der deutlich stärkeren Differenzierung. Nicht jedes Segment, jede Region und jedes Objekt profitiert gleichermaßen von der Erholung.
Moderne Logistikimmobilien an etablierten Standorten bleiben bspw. gefragt, weil E-Commerce, resilientere Lieferketten und der Bedarf an effizienter Distribution langfristige Nachfrage schaffen. Zugleich ist das Angebot hochwertiger Flächen in guten Lagen in vielen Märkten begrenzt.
„Alternative Nutzungsarten gewinnen an Bedeutung.“
Auch Wohnimmobilien verfügen über robuste Fundamentaldaten. Der strukturelle Wohnungsmangel in vielen europäischen Städten trifft auf einen anhaltenden Nachfrageüberhang, während hohe Baukosten und regulatorische Hürden das Neubauangebot bremsen. Besonders energieeffiziente, gut angebundene Objekte können deshalb langfristig attraktiv sein. Im Hotelsektor stützen Reise- und Freizeittrends die Perspektiven; flexible Ertragsmodelle mit Umsatzkomponenten können zudem eine schnellere Weitergabe von Preissteigerungen ermöglichen.
Daneben gewinnen alternative Nutzungsarten an Bedeutung. Auch Student-Housing und Rechenzentren erschließen strukturelle Nachfragequellen, erfordern jedoch spezialisiertes Know-how und eine sorgfältige Prüfung von Betreiber-, Standort- und Technologierisiken.
Auswahl entscheidet über den Erfolg
Damit rückt die aktive Auswahl in den Mittelpunkt. Die zentrale Frage lautet nicht mehr, ob institutionelle Investoren Immobilien beimischen sollten, sondern welche Immobilien zu ihren Zielen passen.
„Investoren sollten Eigen- und Fremdkapitalstrategien gemeinsam betrachten.“
Hochwertige Standorte, zukunftsfähige Nutzungskonzepte, bonitätsstarke, krisenresiliente Mieter oder Betreiber und ein langfristiger Businessplan sind wichtiger denn je. Eine globale Plattform mit lokalen Teams kann helfen, Marktveränderungen früh zu erkennen, Chancen einzuordnen und Risiken auf Objektebene zu steuern.
Diese Strategie kann Liquidität und Handlungsfähigkeit in jeder Marktphase sichern. Trotz einer weiterhin europaweit limitierten Transaktionsaktivität zeigt sich die Käufernachfrage selektiv und stärker ausdifferenziert. Die richtige Kombination aus Nutzungsart, Markt und nicht zuletzt Dealgröße findet auch in einem volatilen Marktumfeld Käufer.
Zugleich sollten Investoren Eigenkapital- und Fremdkapitalstrategien gemeinsam betrachten. Da Banken bei der Kreditvergabe selektiver vorgehen, gewinnen alternative Kreditgeber an Bedeutung. Real Estate Debt kann durch vertragliche Zahlungsansprüche, Besicherung und konservative Beleihungsausläufe eine ergänzende Diversifizierungsquelle für Pensionseinrichtungen und Versicherungen darstellen.
Nachhaltigkeit wird zum wirtschaftlichen Faktor
Nachhaltigkeit ist längst mehr als eine regulatorische Pflicht. Energieeffizienz beeinflusst Betriebskosten, Vermietbarkeit, Finanzierbarkeit und den künftigen Verkaufspreis. Veraltete Gebäude ohne glaubwürdigen Dekarbonisierungspfad können erhebliche Investitionen erfordern und mit einem „Brown Discount“ belegt werden. Die Qualität eines Objekts wird daher zunehmend durch seine Zukunftsfähigkeit und nicht allein durch seine Adresse bestimmt.
„Das aktuelle Umfeld bietet Chancen für neue Allokationen, aber keine Rückkehr zu undifferenzierten Marktstrategien.“
Auch Core-Immobilien bleiben relevant, sofern Qualität und Preis zusammenpassen. Gleichzeitig eröffnen Sanierungen und energetische Modernisierungen Chancen für aktive Manager, sofern Kosten, technische Machbarkeit und Vermietungsrisiken realistisch kalkuliert werden. Eine Streuung über Länder, Nutzungsarten, Jahrgänge und Finanzierungsformen kann zusätzlich helfen, einzelne Marktzyklen abzufedern.
Für institutionelle Anleger stehen Immobilien damit heute weniger für maximale Rendite als vielmehr für Resilienz, Diversifikation und langfristiges Wertschöpfungspotenzial. Das aktuelle Umfeld bietet Chancen für neue Allokationen, aber keine Rückkehr zu undifferenzierten Marktstrategien. Erfolgreich dürften vor allem Anleger sein, die strukturelle Wachstumsthemen identifizieren, lokale Expertise nutzen und Nachhaltigkeits- sowie Finanzierungsrisiken konsequent in ihre Entscheidungen integrieren.
Die große Herausforderung besteht nicht darin, in Immobilien zu investieren – sondern die richtigen Immobilien und den passenden Zugang auszuwählen.
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Robert Stolfo ist Managing Director – Client Portfolio Management, Deutschland, Invesco.
Kontakt:
Albrecht Bassewitz
Head of Institutional Clients, Deutschland
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Von Autorinnen und Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf PENSIONS●/ALTERNATIVES●INDUSTRIES:
Immobilien: US-Midterms ante Portas: Die Multi-Manager-Herausforderung: Strategische Partnerschaft von People’s Pension und Invesco: Der europäische Upper Middle Market: Asiens Immobilienmärkte: Whole Loans: Von der Vor- in die Hauptrunde: Globale Anleiheallokation im Schatten von Geopolitik und Zinsvola: Chancen trotz Unsicherheiten: Innovative Ideen für ein strategisches Liquiditätsportfolio: Ist das noch Indexing? Quo vadis, Munis: Senior Secured Loans: Schwellenländer ja. Real Estate Debt? Immobilien zwischen steigenden Zinsen und attraktiven Bewertungen. Potenzial für attraktive regelmäßige Erträge und für Wertzuwachs in einem Umfeld längerfristig höherer Zinsen: European Living – oder … Ein guter Immobilien-Jahrgang, und … Mit Direct Lending im US Core Middle Market ... Anleihen 2023: Faktoranlagen für Unternehmensanleihen: Global Real Estate: ‚Alternatives‘ als Baustein für zukunftsorientierte Portfolios Senior Secured Loans: Direct Lending und ESG: Mit Alternativen Anlagen … Sinnvolle Ergänzung zur Diversifikation: Das Büro ist tot. Stabilität und Wachstum Am Wachstumspotenzial der Emerging Markets partizipieren Pensions & Assets:
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Wesentliche Risiken
Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.
Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.
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Quelle: Invesco, Stand der Daten: 15. September 2026, sofern nicht anders angegeben.
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