Es sieht wieder besser aus für Immobilien. Zwar korrigierten europäische Immobilienrenditen ab Anfang 2022 bis ins erste Quartal 2024 hinein, aber es gibt Anzeichen, dass die Preisanpassung abgeschlossen ist und eine Phase der Stabilität bevorsteht. Unterstützung erfährt die Anlageklasse durch makroökonomische Faktoren: In der Eurozone dürfte sich das Wirtschaftswachstum 2025 wieder beschleunigen, wenn auch von Land zu Land unterschiedlich. Robert Stolfo analysiert Lage und Perspektive des Sektors.

Unsicherheitsfaktor Zinsen

Großen Einfluss auf die Renditen hat nicht zuletzt die Geldpolitik der EZB. Die Zentralbank senkte im Oktober zum dritten Mal seit fünf Jahren die Zinsen. Der Markt nahm seine ursprünglichen Erwartungen im Hinblick auf den möglich Zinspfad der EZB wieder zurück, geht aber von weiteren Zinsschritten im restlichen Verlauf von 2024 bzw. im Jahr 2025 aus.

Entscheidend für Immobilieninvestoren ist vor diesem Hintergrund, dass die mittelfristigen Zinsaussichten weitgehend unverändert bleiben. In der Zwischenzeit haben sich in Europa die Investmentmärkte für Immobilien weitgehend an das veränderte Zinsumfeld angepasst.

Darüber hinaus ist die fundamentale Situation der Immobilienbranche in den meisten Sektoren nach wie vor robust, weil eine anhaltende Mietnachfrage auf ein begrenztes Flächenangebot trifft, was wiederum zu einem Aufwärtsdruck der Mieten führt.

An Trends orientieren

Was zunächst positiv klingt, hat auch einen Haken. Wegen der unterschiedlich schnellen wirtschaftlichen Erholung in den einzelnen europäischen Ländern wird auch das Wachstum der Mietnachfrage unterschiedlich groß sein. Statt Investments mit der Gießkanne zu verteilen, tun institutionelle Anleger im Allgemeinen und Vorsorgeeinrichtungen im Besonderen gut daran, Märkte und Nutzungsarten gezielt auszuwählen.

Getrieben wird die Nachfrage vor allem dann, wenn langfristige Wachstumstreiber im Spiel sind. Dazu zählen neben dem demographischen Wandel und der fortschreitenden Urbanisierung insb. strengere Anforderungen an die Effizienz und Nachhaltigkeit von Immobilien – Stichwort ESG plus Resilienz (ESG+R) – sowie der technologische Fortschritt.

Während demographischer Wandel und Urbanisierung vor allem dem Wohnsektor – auch in Nischen – Auftrieb verleihen, fördert der technologische Fortschritt etwa die Nachfrage nach Life Science-Objekten, um den wachsenden Investitionen im Gesundheitswesen gerecht zu werden.

„Der Fokus auf Nachhaltigkeit deckt sich mit der Maximierung des Investitionsertrags.“

Ein weiteres Beispiel ist die Entwicklung von Rechenzentren, die den steigenden Bedarf bei der Datenspeicherung decken sollen. Beide Kategorien sind sowohl bei Nutzern als auch bei Investoren stark gefragt. Und nachhaltigere Gebäude führen nachweislich zu höheren Mieten und geringeren Leerständen sowie zu niedrigeren Renditen. Der Fokus auf Nachhaltigkeit deckt sich daher mit der Maximierung des Investitionsertrags.

Die Gewinner jedes Sektors finden

Mit den genannten Wachstumstreibern arbeitet auch Invesco Real Estate. Dabei konzentriert sich der international agierende Immobilieninvestor weiterhin auf Investitionsmöglichkeiten mit hohem inhärenten Wert oder „Deep Value”.

„Die Sektorallokation als wichtigster Renditetreiber wird künftig wegfallen.“

Neu ist, dass sich die anhaltenden Trends nicht länger in der relativen Performance der einzelnen Immobiliensektoren zeigen. Im Gegenteil: Die Sektorallokation als wichtigster Renditetreiber wird künftig wegfallen, und Investoren müssen sich vielmehr darauf konzentrieren, die Gewinner innerhalb jedes Sektors zu identifizieren.

Längerfristig werden die relativen Risikoprämien der Immobiliensektoren schwanken, sowohl weltweit als auch innerhalb einzelner Märkte. Ein wichtiger Grund dafür sind Veränderungen bei den Aussichten für das Einkommenswachstum in den einzelnen Sektoren, wobei diejenigen mit positiveren Wachstumsaussichten bei sonst gleichen Bedingungen mit niedrigeren Renditen gehandelt werden.

Vorausschauende Immobilieninvestoren sollten daher nicht länger in den vier großen Sektoren denken, sondern stattdessen Teilsektoren analysieren und überlegen, wie Immobilien innerhalb von Mikro-Nischen positioniert sind. Im Industriebereich existieren bspw. große Unterschiede bei den Renditeaussichten zwischen Forschung und Entwicklungs-Flächen, temperaturgeführter Logistik und urbaner Distribution. Mit anderen Worten: Es kommt auf die Details an.

Zudem werden objektspezifische Renditen von klar formulierten Businessplänen und deren konsequenter Umsetzung bestimmt. Das Wachstum der Nettomieteinnahmen wird jedoch stark von langfristigen Trends determiniert – und es ist ratsam, sich auf jene wesentlichen Trends zu konzentrieren, die Immobilieninvestitionen kurz- und mittelfristig gestalten werden.

2025 winken Einstiegsmöglichkeiten

Für den Transaktionsmarkt kamen die Zinssenkungen der EZB etwas zu spät, entsprechend gedämpft waren die Aktivitäten. Die Transaktionen werden sich vermutlich erst Anfang 2025 wieder beschleunigen und einen neuen Immobilienzyklus einläuten. Geopolitische Spannungen bleiben das Hauptrisiko für den Ausblick, trotzdem bietet die jüngste Wertkorrektur attraktive Einstiegsmöglichkeiten in den Sektor.

Der Autor ist Managing Director, Client Portfolio Management bei Invesco. In München.

Kontakt:
Albrecht Bassewitz
Head of Corporate & Pensions Germany
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Advertorial mit freundlicher Unterstützung von:

Von Autorinnen und Autoren der Invesco erschienen zwischenzeitlich bereits auf PENSIONS●INDUSTRIES:

Innovative Ideen für ein strategisches Liquiditätsportfolio:
Die Treasury Herausforderungen meistern
von Albrecht Bassewitz und Andreas Mittler, 6. März 2025

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Risikohinweise

Immobilien und Grundstücke können schwer zu veräußern sein, so dass Anleger möglicherweise nicht in der Lage sind, solche Investments dann zu verkaufen, wenn sie es wollen. Der Wert von Immobilien wird in der Regel von einem unabhängigen Gutachter geschätzt und ist möglicherweise nicht realisierbar. Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.

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