In Krisen gibt es Verlierer, aber eben auch Gewinner. Daher lohnt sich der Blick in den Rückspiegel, aber noch viel mehr nach vorne. Wie haben sich auf dem Immobilienmarkt zum Beispiel die Nutzungsarten Industrie und Logistik geschlagen? Und verhilft eine Kombination beider Segmente zu mehr Stabilität in schwierigen Marktphasen? Ein Blick durch die Rendite – aber auch die ganz eigene Risikobrille – hilft bei der Suche nach der Antwort, erläutert Steffen Uttich.
Welche Nutzungsarten sind weiterhin bzw. gerade jetzt gefragt?
Die wirtschaftlichen Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen im Zuge der COVID-19-Pandemie fallen teilweise drastisch aus. Besonders kräftig werden seit dem Frühjahr etwa die Nutzungsarten Hotel und Einzelhandel durchgeschüttelt. Aber es gibt eben auch Nutzungsarten, die plötzlich Rückenwind erhalten. So erfreuen sich unter den gewerblich genutzten Immobilien vor allem Logistikobjekte einer immer größeren Beliebtheit.
Dabei erfuhr dieses Marktsegment schon in den zurückliegenden zehn Jahren einen stark wachsenden Zuspruch. Doch was Logistikimmobilien derzeit entgegenschlägt, ist eine Welle der Zuneigung, wie sie ohne die Corona-Krise niemals entstanden wäre.
Zwar hat sich nach Angaben des Analysehauses PMA das Investitionsvolumen bei Logistikimmobilien in Europa zwischen 2011 und 2019 schon mehr als verdreifacht und betrug im vergangenen Jahr allein 27,7 Mrd. Euro.
Parallel stiegen die Preise so schnell an, dass die zu erzielenden Nettoanfangsrenditen von rund 7% auf 4,5% zurückgingen. Aber statt einer Korrektur dieses raschen Aufstiegs hat der Immobilienberater Colliers im Rahmen einer breit angelegten Umfrage in den ersten Monaten nach der Zuspitzung der Corona-Krise sogar eine Zunahme des Interesses an Investitionen in Logistikimmobilien festgestellt. Bei Wohnen war dieser Effekt übrigens ebenfalls festzustellen. Auf den ersten Blick erscheint diese Entwicklung nachvollziehbar.
Warum wirkt die Pandemie wie ein Beschleuniger für Logistikimmobilien, und welche Risiken müssen von Investoren weiterhin beachtet werden?
Die Mieternachfrage nach Industrie und Logistik wird durch globale Trends, wie dem Onlinehandel und die digitale Transformation in der Produktion, getrieben.
„Vor allem der Umstand, dass die Anzahl an Großlogistikern und damit an potentiellen Mietern überschaubar ist, hat Investoren in der Vergangenheit regelmäßig zu schaffen gemacht.“
Mit dem Lockdown im Frühjahr wurden die neue Bedeutung des Online-Handels und sein Wachstumspotential schlagartig sichtbar, und es wurde deutlich, welche entscheidende Rolle Logistikimmobilien auf diesem Wachstumsmarkt spielen. Sie sind die entscheidende Schnittstelle zwischen Produzent und Endkunde. Die Warenhäuser von morgen sozusagen – nur mit etwas weniger ästhetischem Anspruch an die Architektur und deutlich höherem Anspruch an eine effiziente Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren. Dafür wurde der Begriff „Big-Box-Logistik“ erfunden.
Abb. 1: Transaktionsvolumen und Renditen im europäischen Industrie- und Logistikmarkt.
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Allerdings geraten bei einer solch vereinfachten Sicht die speziellen Risiken von Investitionen in Logistikimmobilien zu schnell in Vergessenheit. Vor allem der Umstand, dass die Anzahl an Großlogistikern und damit an potentiellen Mietern überschaubar ist, hat Investoren in der Vergangenheit regelmäßig zu schaffen gemacht. Erfahrene Marktakteure wissen von ausgesprochen unerquicklichen Mietvertragsverhandlungen zu berichten – bei Neubauten weniger, bei Verlängerungen mehr. Die potentiellen Mieter sitzen einfach am längeren Hebel. Und weil sie das wissen, lassen sie es ihre Vermieter bei Gelegenheit auch spüren. Hinzu kommt noch, dass alternative Nutzungen für gebrauchte „Big-Box-Logistik“ nur mit hohem Aufwand für Umbauten darstellbar und entsprechend teuer sind.
Soweit das Risiko – aber wie ist nun eine Glättung von Logistikimmobilienrisiken auf Portfolioebene möglich?
Erfahrene Immobilieninvestoren sind sich dieses Risikos bewusst. Meist wird dieses über objektspezifische Merkmale und Maßnahmen gesteuert. Daher wurde ein Mechanismus entwickelt, wie auch eine Glättung des speziellen Logistikimmobilienrisikos auf Portfolioebene gelingen könnte – nämlich durch die gleichzeitige Investition in ein Marktsegment, das derzeit noch im Schatten der Logistikimmobilien steht, aber durchaus eine gewisse Verwandtschaft aufweist.
„Stabilität auf der Einnahmen- wie auf der Wertseite wird dabei durch eine für das Gewerbeimmobiliengeschäft extrem breite Streuung der Mieterschaft und die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen erreicht.“
Die Rede ist von gemischt genutzten gewerblichen Objekten, die im englischsprachigen Raum unter dem Etikett Light Industrial geführt werden und sich in Deutschland als Unternehmensimmobilien etabliert haben.
In diesem Segment ist die laufende Nachvermietung der entscheidende Teil des Geschäftsmodells. Stabilität auf der Einnahmen- wie auf der Wertseite wird dabei durch eine für das Gewerbeimmobiliengeschäft extrem breite Streuung der Mieterschaft und die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen erreicht. Der kleinteilige deutsche Mittelstand gilt hier als nahezu idealtypischer Flächennachfrager.
Abb. 2: Top-Regionen für I&L-Immobilien in Europa.
Quelle: Swiss Life Economic Research. Grafik zur Volldarstellung anklicken.
Die Anzahl von Investitionsangeboten für Anleger ist in diesem Marktsegment noch überschaubar, denn viele Immobilienfirmen scheuen vor dem damit verbundenen Aufwand in der Objektbewirtschaftung zurück. Auf jeden Fall hat es sich aber seit dem jüngsten Frühjahr gezeigt, dass zum Beispiel Unternehmensimmobilien in Deutschland gemessen an den Stundungsbegehren von Mietern neben Wohnimmobilien bislang mit am besten durch die Krise kommen.
Wie kann eine effiziente Kombination von Industrie und Logistik im Portfolio gelingen?
In der Vergangenheit gab es noch keinen zwingenden Anlass, die beiden Marktsegmente in einem Fondsportfolio zu mischen. Doch das ändert sich gerade:
Investoren fragen inzwischen eine größere regionale Bandbreite nach, um dem gestiegenen Investitionsvolumen in beiden Marktsegmenten Rechnung zu tragen – mindestens auf europäischer Ebene.
Die Kombination von Logistik und Industrie bietet Anlegern die Chance, attraktive Renditen zu erzielen und gleichzeitig Risiken zu reduzieren. Die Zahl an investierbaren Objekten ist groß und wächst, und gemischt genutzte Industrieimmobilien verfügen über einen vielfältigen Mieterbesatz aus unterschiedlichen Branchen.
Um diesem Bedarf zu begegnen, wurde für institutionelle Anleger eine entsprechende Fondslösung aufgesetzt. In dem in Luxemburg aufgelegten European Industrial & Logistics-Fonds von Swiss Life Asset Managers werden zum ersten Mal überhaupt Logistikimmobilien mit Light Industrial bzw. Unternehmensimmobilien verbunden – sozusagen Logistik mit eingebautem Stoßdämpfer.
Die notwendige Expertise für Logistik- und Industrieobjekte kommt von der BEOS AG, die seit rund zwei Jahren zum Konzernverbund von Swiss Life Asset Managers gehört. Mit dem internationalen Netzwerk von Swiss Life Asset Managers kann dieses neue Konzept auf Europa ausgeweitet werden, wobei die Federführung bei BEOS AG als Center of Competence Industrial & Logistics im Konzern liegt.
Take-Aways für Anleger:
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Aus Investorensicht ist Logistik ein etablierter Sektor, Industrie dagegen nur in Ansätzen. Das europäische Transaktionsvolumen in beiden Segmenten ist laut RCA von 2010 bis 2019 gestiegen, von 11,4 Mrd. Euro auf 36,4 Mrd. Euro Die beliebtesten Märkte waren Großbritannien, Frankreich, Deutschland und die Niederlande.
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Industrie und Logistik verbindet große Logistikobjekte mit kleinteiligen Industrieimmobilien und umfasst damit eine größere Anzahl an Objekten.
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Die Mieternachfrage nach Industrie und Logistik wird durch globale Trends, wie dem Onlinehandel und der digitalen Transformation in der Produktion, getrieben.
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Die Hauptstandorte von Industrie und Logistik sind Ballungsgebiete, ergänzt durch spezifische Regionen für Logistik oder moderne Produktion insbesondere in Deutschland, Frankreich, dem Vereinigten Königreich und den Benelux-Staaten.
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Der Logistiksektor ist ein liquider Anlagemarkt, der jedoch in den letzten Jahren einer deutlichen Renditekompression unterlag.
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Industrieimmobilien haben sich als aufstrebende, attraktive Anlagemöglichkeit etabliert, die besonders bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien überdurchschnittliche Renditen erzielt.
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Werden Logistik und Industrie in einem Anlageportfolio kombiniert, ergeben sich eine hohe Marktliquidität und attraktive Renditeaussichten, basierend auf einer breiten Risikodiversifizierung über eine hohe Anzahl an Mietern aus verschiedenen Branchen.
Der Autor ist Leiter Kapitalmärkte der BEOS AG.
Von Autorinnen und Autoren der Swiss Life Gruppe sind zwischenzeitlich bereits auf LEITERbAVerschienen:
Roche: zwischen Direktzusage und pure DC
von Sascha Beisheim et.al., 12. Oktober 2021
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Handlungsvorschläge für institutionelle Multi Asset-Portfolios:
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Aktienrisiken zwischen Minimum Volatility und Overlay:
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von Michael Haitz, 3. Juni 2020.
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Auslagerung von Pensionszusagen auf Pensionsfonds:
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von Dr. Claudia Veh, 7. August 2019
Von BFH, GGF, bAV und vGA:
Die Entkräftung der Indizwirkung
von Dr. Claudia Veh, 14. Mai 2019, in der Volume I der Tactical Advantage
Kontakt:
Sascha Beisheim
Swiss Life Asset Managers
Sales Director – Institutional Clients and Pension Solutions
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