Seit dem Ende der Niedrigzinsphase sind Immobilien auch in den Portfolios der Pensionsinvestoren kein Rendite-Selbstläufer mehr. Umso interessanter: Real Estate Debt. Felix Beyer und Alina Paul erläutern Einzelheiten: über ungebrochen hohen Finanzbedarf, begrenztes Dry Powder und die Debt Funding Gap vs. tragfähige Projekte, konservative Cashflows und klare Businesspläne – und wie man als flexible Partner auf Zeit hier operiert.
Immobilien gelten als verlässlicher Bestandteil institutioneller Portfolios: Sie sind werthaltig, inflationsgeschützt und versprechen konstante Renditen. Doch der Erwerb von Immobilien steht angesichts gestiegener Zinsen, verschärfter regulatorischer Anforderungen und eingeschränkter Marktliquidität zunehmend auf dem Prüfstand.
Die Suche nach effizienten, risikoarmen Wegen zur Partizipation an den zugrundeliegenden Werttreibern führt Investoren immer häufiger zu einer strukturell unterschätzten Anlageform: Real Estate Debt. Als vollständig besicherte Fremdfinanzierungen bieten sie eine stabile Ertragsquelle; dies gilt gerade in einem Umfeld, in dem auch klassische Fixed Income-Instrumente oft nicht mehr die angestrebten risikoadjustierten Erträge liefern.
Woher kommt der zusätzliche Bedarf für besicherte Fremdfinanzierung?
Der Kapitalbedarf im Immobilienmarkt ist ungebrochen hoch: Projektentwickler, Eigentümer von Immobilien und Spezialfonds benötigen liquide Mittel für Ankäufe, Refinanzierung oder Repositionierungen der Immobilien.
Allein in Deutschland laufen 2025 und 2026 gewerbliche Immobilienkredite im Volumen von rund 100 Mrd. Euro aus, dies entspricht in etwa 10% des Gesamtmarktes. Die Nachfrage nach Finanzierungsquellen ist entsprechend hoch.
Sinkende Bewertungsmultiplikatoren infolge steigender Zinsen schaffen zusätzlichen Bedarf für neue Finanzierungen. Gleichzeitig bleibt die Dynamik am Immobilienmarkt selbst verhalten: Niedrige Transaktionsvolumina und begrenzte Liquidität erhöhen die Bedeutung der Selektion der finanzierten Projekte und robuster Kreditprüfungs-Prozesse.
Banken konzentrieren sich auf Bestandsportfolios
Zugleich hält der Rückzug traditioneller Kreditgeber an. Strengere regulatorische Vorgaben wie Basel IV sowie steigende Kreditausfallquoten führen dazu, dass Banken ihr Neugeschäft einschränken und sich stärker auf ihre Bestandsportfolios konzentrieren. Viele bestehende Debt-Fonds verfügen zudem nur über begrenztes Kapital („Dry Powder“) und sind operativ mit Restrukturierungen ausgelastet.
Das Ergebnis ist eine wachsende Finanzierungslücke, die sogenannte Debt Funding Gap. Damit rückt die Notwendigkeit der Schließung dieser Lücke weiter in den Fokus der Darlehensnehmer und erfordert die sorgfältige Differenzierung bei der Inanspruchnahme von Fremdkapital. Die möglichen Reaktionen sind vielschichtig und hängen stark von der Projektqualität, den Cashflows und der Flexibilität der Kapitalgeber ab.
Die Funding-Gap und wie sie gefüllt wird
Das Finanzierungsumfeld hat sich grundlegend verändert und damit auch die Homogenität der Kapitalversorgung.
„Die Funding-Gap betrifft vor allem komplexere Projekte.“
Tragfähige Projekte mit stabilen Strukturen, konservativen Cashflows und klaren Businessplänen genießen weiterhin eine gute Kapitalversorgung durch klassische Banken, insb. im wohnwirtschaftlichen Bereich mit projektangepasstem Fremdkapitaleinsatz. Die Funding-Gap betrifft vor allem komplexere Projekte, etwa Ankäufe aus Insolvenzen oder Projekt-Repositionierungen, die eine erhöhte Flexibilität und Finanzierungsgeschwindigkeit erfordern. Eine individuelle Transaktionsprüfung seitens der Kapitalgeber hat dadurch deutlich an Bedeutung gewonnen. Genau hier kommen alternative Kreditgeber ins Spiel, die unter anderem mit Whole Loans maßgeschneiderte Lösungen anbieten.
Alternative Kapitalgeber als flexible Partner auf Zeit
Im Unterschied zu klassischen Banken verstehen sich alternative Kapitalgeber dabei weniger als dauerhafte Finanzierer, sondern vielmehr als flexible Partner auf Zeit. Ihre Engagements enden in der Regel, sobald die anfänglichen Herausforderungen eines Projekts, etwa Neuvermietung oder die Konkretisierung von Investitionen, bewältigt sind und traditionelle Kapitalgeber wieder auf den Plan treten.
Diese temporäre Rolle ist zwar mit höheren Finanzierungskosten verbunden, verschafft Kreditnehmern jedoch Stabilität und eröffnet Investoren dank der erzielbaren Komplexitätsprämien attraktive Renditechancen.
In diesem Umfeld zeigt sich auch die besondere Rolle von sog. Whole Loans: Sie bündeln Senior- und Junior-Tranchen in einer integrierten Struktur und vereinfachen so den Verhandlungsprozess für Kreditnehmer und Kreditgeber. Dies verkürzt Entscheidungswege, beschleunigt Transaktionen und ermöglicht die Finanzierung komplexer Projekte ohne Zeitverlust.
Traditionell weisen Whole Loan-Fonds höhere Beleihungsquoten auf. In der oben beschriebenen Marktsituation führt die angespannte Kapitalversorgung aber zunehmend dazu, dass Finanzierungen auf konservativerem und mit klassischen Banken vergleichbarem Beleihungsniveau strukturiert werden und sich damit das Risiko im Vergleich zu den traditionellen Finanzierungsformen nicht signifikant erhöht. Der Rendite-Aufschlag für Flexibilität und Geschwindigkeit zugunsten der Fonds bleibt jedoch bestehen.
„Anders als im Niedrigzins resultiert das Rendite-Premium derzeit nicht primär aus erhöhtem Risiko durch erhöhten Leverage.“
Für Darlehensnehmer stellen Whole Loans damit zwar kein Allheilmittel oder eine Universallösung dar, in besonderen Finanzierungssituationen können sie jedoch, kombiniert mit der deutlich schnelleren Umsetzung, ein äußerst wirksames und effizientes Instrument darstellen und die Realisierung von Projekten überhaupt erst ermöglichen.
Fazit: Stabilität, Struktur und strategischer Zugang durch Whole Loans
Das aktuelle Marktumfeld bietet eine hervorragende Kombination steigender Renditen, stabiler Bewertungsbasis, hoher Kreditnachfrage und reduzierter Konkurrenz durch Banken sowie bestehende Debt-Fonds.
„Flexible Fremdfinanzierer sind ein entscheidender Stabilitätsfaktor.“
Anders als im Niedrigzinsumfeld resultiert das Rendite-Premium derzeit nicht primär aus erhöhtem Risiko durch erhöhten Leverage, sondern aus dem gezielten Ausschöpfen von Renditequellen, die nicht risikoerhöhend sind – etwa durch flexible Strukturierung, schnelle Transaktionsumsetzung oder die Fähigkeit, Kapital auch in komplexen Situationen bereitzustellen.
Gerade in Fällen, in denen Eigenkapitalgeber bei Kostenüberschreitungen ausfallen oder starre Fondsstrukturen operative Maßnahmen blockieren, sind flexible Fremdfinanzierer ein entscheidender Stabilitätsfaktor.
Gleichzeitig sind die Finanzierungen als Partnerschaften auf Zeit ausgelegt und führen so zu einer kurzfristigeren Finanzierung von Projekten und einem höheren Projektdurchlauf im jeweiligen Investmentvehikel. Für institutionelle Investoren bietet eine solche Umsetzung der Strategie stabile Ertragsströme mit gezieltem Real Asset Exposure, hoher Transparenz und aktivem Risikomanagement. In einer Marktphase, in der klassische Strategien an Grenzen stoßen, bietet sie institutionellen Investoren eine robuste und planbare Ertragsquelle.
Vor diesem Hintergrund hat Berenberg die Whole Loan Plus-Strategie entwickelt, die strukturierte, Cashflow-orientierte Finanzierungen mit hoher Asset-Transparenz und objektbasierter Risikokontrolle kombiniert. Ein Team von Spezialisten aus Immobilienfinanzierung, Asset Management und Legal ermöglicht eine strikte Selektion, flexible Strukturierung und aktives Risikomanagement zur Sicherung der maximalen Portfolio-Kontrolle.
Ausgeschlossen ist dabei die Finanzierung reiner Planungsphasen und Landbanking. So profitieren Institutionelle Investoren von einem effizienten, professionell strukturierten und praxisnahen Zugang zu einem hochattraktiven Segment des Immobilienfinanzierungsmarkts.
Felix Beyer ist Experte für Structured Real Estate Lending bei Berenberg.
Alina Paul ist Head of Institutional Sales bei Berenberg Wealth and Asset Management.
KONTAKT:
Alina Paul
Head of Institutional Sales
Berenberg Wealth and Asset Management
Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG
Bockenheimer Landstr. 25
60325 Frankfurt am Main
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WEB www.berenberg.de
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Von Berenberg-Autoren sind zwischenzeitlich bereits auf PENSIONS●INDUSTRIES erschienen:
Whole Loans:
Warum Real Estate Debt jetzt den Unterschied macht
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